Valore locativo abolito: cosa cambia (2029)

Dopo decenni di dibattito politico, la Svizzera ha deciso di abolire il valore locativo (Eigenmietwert), che tassa i proprietari come se percepissero un affitto abitando la propria casa. Nella votazione federale del 28 settembre 2025, una netta maggioranza ha approvato un cambio di sistema completo, e le nuove regole dovrebbero entrare in vigore il 1° gennaio 2029. Se possiedi una casa o pensi di comprarne una, è uno dei maggiori cambiamenti fiscali di una generazione, e taglia in entrambi i sensi: il reddito fittizio scompare, ma anche gran parte delle deduzioni collegate. Questa guida spiega chiaramente cos’era il valore locativo, cosa cambia esattamente la riforma e cosa significa per te. È esplicativa, non una consulenza fiscale.

Poiché il cambiamento ridisegna la tassazione della proprietà, tocca le decisioni su ipoteca e ristrutturazione che forse stai valutando. Per il quadro più ampio delle imposte svizzere, vedi la nostra guida per risparmiare sulle tasse in Svizzera, e leggi qui cosa cambia concretamente.

Cos’è il valore locativo

Il valore locativo è una particolarità svizzera: se abiti una casa di tua proprietà, il fisco tratta l’affitto che altrimenti dovresti pagare come reddito imponibile e lo aggiunge alla dichiarazione. In cambio, i proprietari possono dedurre gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione e ristrutturazione. La logica era mettere proprietari e inquilini su un piano simile, ma in pratica spingeva a mantenere grandi ipoteche e a indebitarsi per massimizzare la deduzione degli interessi, cosa che molti giudicavano distorsiva e ingiusta, specie per i pensionati con la casa pagata. Questa tensione è il motivo per cui il sistema è stato dibattuto per decenni.

Cosa ha deciso la votazione

Il 28 settembre 2025, gli elettori hanno approvato la riforma con il 57,7% di sì, ponendo fine al lungo stallo. La decisione è un vero cambio di sistema e non un ritocco: rimuove il valore locativo per le abitazioni primarie e secondarie e allo stesso tempo elimina gran parte delle deduzioni collegate. Oltre alla modifica di legge, gli elettori hanno approvato una modifica costituzionale che consente ai cantoni di introdurre una nuova imposta d’oggetto sulle abitazioni secondarie, così che i cantoni turistici che dipendono dai ricavi delle case di vacanza non restino svantaggiati. La riforma passa ora all’attuazione, con le regole cantonali di dettaglio in elaborazione prima dell’entrata in vigore.

Cosa cambia dal 2029

Dall’avvio previsto nel 2029, il valore locativo non conta più come reddito, quindi chi occupa la propria casa non è più tassato su un affitto che non riceve mai. Il compromesso è sul lato delle deduzioni: la deduzione degli interessi ipotecari privati è in gran parte rimossa, e le deduzioni per manutenzione e ristrutturazione vengono meno, con il trattamento preciso delle misure di risparmio energetico ancora da definire nelle norme attuative. Chi compra per la prima volta dovrebbe mantenere una deduzione di interessi limitata e decrescente per agevolare l’acquisto. E i cantoni ottengono l’opzione di un’imposta d’oggetto sulle abitazioni secondarie. Il prima-dopo qui sotto riassume il cambiamento.

Chi ci guadagna e chi paga di più

La riforma aiuta e penalizza proprietari diversi. Chi ha in gran parte estinto l’ipoteca, spesso i pensionati, di solito ci guadagna chiaramente: perde deduzioni poco usate liberandosi del reddito fittizio, e il reddito imponibile cala. I proprietari con grandi ipoteche e alte deduzioni di interessi o manutenzione possono finire in perdita, perché perdono più in deduzioni di quanto guadagnano dalla rimozione del valore locativo. I proprietari di abitazioni secondarie affrontano una possibile nuova imposta d’oggetto a seconda del cantone. Gli inquilini non sono direttamente toccati. Dove ti collochi dipende dalla dimensione dell’ipoteca, dalle spese di manutenzione tipiche e dal cantone, ed è proprio per questo che un verdetto generale "buono" o "cattivo" non si adatta.

Ristrutturazioni energetiche e casi particolari

Alcuni aspetti meritano attenzione perché toccano i tempi. Oggi il costo della manutenzione conservativa e di molti miglioramenti energetici è deducibile, cosa che ha a lungo incoraggiato le ristrutturazioni. Una volta eliminate le deduzioni, questo incentivo cambia, e come saranno trattate le misure energetiche e di tutela nel nuovo sistema è uno dei dettagli ancora da finalizzare, possibilmente con differenze cantonali. Chi compra per la prima volta dovrebbe ricevere una deduzione di interessi speciale e limitata che diminuisce nei primi anni. Se pianifichi una grande ristrutturazione o un primo acquisto, sono queste regole transitorie da seguire da vicino mentre l’attuazione cantonale si concretizza.

Il calendario e cosa resta aperto

La riforma è stata approvata a settembre 2025 ma non entra in vigore subito. Un periodo transitorio corre fino a fine 2028, con il nuovo sistema previsto dal 1° gennaio 2029. Fino ad allora restano in vigore le regole attuali: il valore locativo resta imponibile e le deduzioni esistenti si applicano, quindi nulla cambia nelle prossime dichiarazioni. Resta da definire il dettaglio cantonale, incluso se e come ogni cantone usa la nuova opzione di tassare le abitazioni secondarie e il trattamento esatto dei costi di energia e ristrutturazione. Tratta ogni cifra precisa con cautela finché il tuo cantone non pubblica le norme attuative.

Cosa significa per le tue decisioni

Poiché il cambiamento è reale ma ancora lontano anni, la risposta sensata è capirlo invece di affrettarsi. I proprietari valutano ora domande come: la logica di una grande ipoteca solo per la deduzione degli interessi vale ancora, come collocare una grande ristrutturazione rispetto al 2029, e cosa significa una possibile imposta sulle seconde case per un immobile di vacanza. Non c’è una risposta unica; dipende dalla tua ipoteca, dai tuoi piani e dal tuo cantone, e vale davvero la pena discuterne con un consulente fiscale prima di agire. Questa guida ti dà la mappa, non una prescrizione, così da affrontare quella conversazione da una posizione informata.

In sintesi

La decisione svizzera di abolire il valore locativo pone fine a un dibattito decennale e ridisegna la tassazione della proprietà dal 2029: niente più imposta su un affitto mai ricevuto, ma anche molte meno deduzioni. Se ci guadagni dipende dalla tua ipoteca, dai piani di ristrutturazione e dal cantone, quindi comprendi il cambiamento ora e rivedi i piani man mano che le regole cantonali si concretizzano. Vedi come l’immobile si inserisce nelle tue finanze nella nostra guida al costo della vita, pianifica il budget nel calcolatore di budget, e lascia che hopli tenga tutto il tuo quadro finanziario in un posto mentre le regole cambiano.