Valeur locative supprimée: ce qui change (2029)

Après des décennies de débat politique, la Suisse a décidé d’abolir la valeur locative (Eigenmietwert), qui impose les propriétaires comme s’ils touchaient un loyer en habitant leur propre logement. Lors de la votation fédérale du 28 septembre 2025, une nette majorité a approuvé un changement de système complet, et les nouvelles règles devraient entrer en vigueur le 1er janvier 2029. Si vous êtes propriétaire ou envisagez d’acheter, c’est l’un des plus grands changements fiscaux d’une génération, et il tranche dans les deux sens: le revenu fictif disparaît, mais la plupart des déductions associées aussi. Ce guide explique clairement ce qu’était la valeur locative, ce que la réforme change exactement et ce que cela signifie pour vous. Il est explicatif, pas un conseil fiscal.

Comme le changement remodèle l’imposition de la propriété, il touche les décisions d’hypothèque et de rénovation que vous pesez peut-être. Pour la vue d’ensemble des impôts suisses, voyez notre guide pour économiser des impôts en Suisse, et lisez ici ce qui change concrètement.

Ce qu’est la valeur locative

La valeur locative est une particularité suisse: si vous habitez un logement que vous possédez, le fisc traite le loyer que vous devriez sinon payer comme un revenu imposable et l’ajoute à votre déclaration. En échange, les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires et les coûts d’entretien et de rénovation. La logique était de mettre propriétaires et locataires sur un pied d’égalité, mais en pratique elle poussait à garder de grosses hypothèques et à s’endetter pour maximiser la déduction d’intérêts, ce que beaucoup jugeaient déformant et injuste, surtout pour les retraités ayant remboursé leur logement. Cette tension explique pourquoi le système a été débattu pendant des décennies.

Ce que la votation a décidé

Le 28 septembre 2025, les électeurs ont approuvé la réforme avec 57,7% de oui, mettant fin au long blocage. La décision est un véritable changement de système et non un ajustement: elle supprime la valeur locative pour les résidences principales et secondaires et retire en même temps la plupart des déductions qui y étaient liées. Outre la modification de loi, les électeurs ont approuvé une modification constitutionnelle permettant aux cantons d’introduire un nouvel impôt d’objet sur les résidences secondaires, afin que les cantons touristiques dépendant des revenus des résidences de vacances ne soient pas lésés. La réforme passe maintenant à la mise en œuvre, les règles cantonales détaillées étant élaborées avant l’entrée en vigueur.

Ce qui change dès 2029

Dès le début prévu en 2029, la valeur locative ne compte plus comme revenu, les propriétaires occupants ne sont donc plus imposés sur un loyer qu’ils ne touchent jamais. La contrepartie est du côté des déductions: la déduction des intérêts hypothécaires privés est largement supprimée, et les déductions pour l’entretien et la rénovation disparaissent, le traitement précis des mesures d’économie d’énergie restant à régler dans les dispositions d’application. Les primo-accédants devraient conserver une déduction d’intérêts limitée et dégressive pour faciliter l’achat. Et les cantons obtiennent l’option d’un impôt d’objet sur les résidences secondaires. L’avant-après ci-dessous résume le changement.

Qui en profite et qui paie plus

La réforme aide et pénalise différents propriétaires. Ceux qui ont largement remboursé leur hypothèque, souvent des retraités, en profitent généralement clairement: ils perdent des déductions peu utilisées tout en se débarrassant du revenu fictif, leur revenu imposable baisse. Les propriétaires avec de grosses hypothèques et de fortes déductions d’intérêts ou d’entretien peuvent finir perdants, car ils perdent plus en déductions qu’ils ne gagnent à la suppression de la valeur locative. Les propriétaires de résidences secondaires font face à un possible nouvel impôt d’objet selon leur canton. Les locataires ne sont pas directement touchés. Votre situation dépend de la taille de votre hypothèque, de vos dépenses d’entretien et de votre canton, d’où l’absence de verdict global "bon" ou "mauvais".

Rénovations énergétiques et cas particuliers

Quelques points méritent attention car ils touchent le calendrier. Aujourd’hui, le coût de l’entretien préservant la valeur et de nombreuses améliorations énergétiques est déductible, ce qui a longtemps encouragé les rénovations. Une fois les déductions supprimées, cette incitation change, et la manière dont les mesures énergétiques et patrimoniales seront traitées dans le nouveau système est l’un des détails encore à finaliser, possiblement avec des différences cantonales. Les primo-accédants devraient recevoir une déduction d’intérêts spéciale et limitée qui décroît sur les premières années. Si vous planifiez une grosse rénovation ou un premier achat, ce sont ces règles transitoires à suivre de près à mesure que la mise en œuvre cantonale se précise.

Le calendrier et ce qui reste ouvert

La réforme a été approuvée en septembre 2025 mais n’entre pas en vigueur immédiatement. Une période transitoire court jusqu’à fin 2028, le nouveau système devant s’appliquer dès le 1er janvier 2029. D’ici là, les règles actuelles restent en vigueur: la valeur locative reste imposable et les déductions existantes s’appliquent, rien ne change donc sur vos prochaines déclarations. Ce qui reste à définir, c’est le détail cantonal, notamment si et comment chaque canton utilise la nouvelle option d’imposer les résidences secondaires et le traitement exact des coûts d’énergie et de rénovation. Traitez tout chiffre précis avec prudence jusqu’à ce que votre canton publie ses dispositions d’application.

Ce que cela signifie pour vos décisions

Comme le changement est réel mais encore à des années, la réponse sensée est de le comprendre plutôt que de se précipiter. Les propriétaires pèsent désormais des questions comme: la logique d’une grosse hypothèque uniquement pour la déduction d’intérêts tient-elle encore, comment caler une grosse rénovation par rapport à 2029, et que signifie un possible impôt sur résidence secondaire pour un bien de vacances. Il n’y a pas de réponse unique; cela dépend de votre hypothèque, de vos projets et de votre canton, et cela vaut vraiment d’en parler à un conseiller fiscal avant d’agir. Ce guide vous donne la carte, pas une prescription, pour avoir cette conversation en position informée.

En résumé

La décision suisse de supprimer la valeur locative met fin à un débat de décennies et remodèle l’imposition de la propriété dès 2029: plus d’impôt sur un loyer jamais perçu, mais aussi bien moins de déductions. Que vous y gagniez dépend de votre hypothèque, de vos projets de rénovation et de votre canton, alors comprenez le changement maintenant et revoyez vos plans à mesure que les règles cantonales se précisent. Voyez comment l’immobilier s’inscrit dans vos finances dans notre guide du coût de la vie, planifiez votre budget dans le calculateur de budget, et laissez hopli garder toute votre image financière au même endroit pendant que les règles changent.