Eigenmietwert-Abschaffung: Das ändert sich (2029)

Nach jahrzehntelangem politischem Streit hat die Schweiz beschlossen, den Eigenmietwert abzuschaffen, jenen fiktiven Mietwert, der Eigentümer so besteuert, als erzielten sie Miete fürs Wohnen im eigenen Haus. In der eidgenössischen Abstimmung vom 28. September 2025 stimmte eine klare Mehrheit einem vollständigen Systemwechsel zu, und die neuen Regeln sollen am 1. Januar 2029 in Kraft treten. Wenn Sie Wohneigentum besitzen oder einen Kauf erwägen, ist das eine der größten Steueränderungen seit einer Generation, und sie schneidet in beide Richtungen: Das fiktive Einkommen entfällt, doch ebenso die meisten damit verbundenen Abzüge. Dieser Leitfaden erklärt klar, was der Eigenmietwert war, was die Reform genau ändert und was das für Sie bedeutet. Er ist erklärend, keine Steuerberatung.

Da die Änderung die Besteuerung von Wohneigentum umgestaltet, berührt sie Hypotheken- und Renovationsentscheide, die Sie jetzt abwägen. Zum größeren Bild der Schweizer Steuern siehe unseren Leitfaden zum Steuern sparen in der Schweiz, und lesen Sie hier, was sich konkret ändert.

Was der Eigenmietwert ist

Der Eigenmietwert ist eine schweizerische Eigenheit: Wenn Sie in einem eigenen Haus wohnen, behandeln die Steuerbehörden die Miete, die Sie sonst zahlen müssten, als steuerbares Einkommen und rechnen sie der Steuererklärung hinzu. Im Gegenzug können Eigentümer Hypothekarzinsen sowie Unterhalts- und Renovationskosten abziehen. Die Logik war, Eigentümer und Mieter gleichzustellen, doch in der Praxis verleitete sie dazu, große Hypotheken zu halten und Schulden aufzubauen, um den Zinsabzug zu maximieren, was viele als verzerrend und ungerecht empfanden, besonders für Rentner mit abbezahltem Haus. Diese Spannung ist der Grund, warum das System jahrzehntelang debattiert wurde.

Was die Abstimmung entschied

Am 28. September 2025 nahm die Stimmbevölkerung die Reform mit 57,7% Ja an und beendete die lange Blockade. Der Entscheid ist ein echter Systemwechsel und keine Feinjustierung: Er entfernt den Eigenmietwert für Erst- und Zweitliegenschaften und streicht zugleich die meisten daran gekoppelten Abzüge. Neben der Gesetzesänderung billigte das Stimmvolk eine Verfassungsänderung, die es Kantonen erlaubt, eine neue Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen, damit Tourismuskantone, die auf Einnahmen aus Ferienwohnungen angewiesen sind, nicht leer ausgehen. Die Reform geht nun in die Umsetzung, wobei die kantonalen Detailregeln vor dem Inkrafttreten ausgearbeitet werden.

Was sich ab 2029 ändert

Ab dem geplanten Start 2029 zählt der Eigenmietwert nicht mehr als Einkommen, Selbstnutzer werden also nicht mehr auf eine Miete besteuert, die sie nie erhalten. Der Tausch liegt bei den Abzügen: Der Abzug privater Hypothekarzinsen entfällt weitgehend, und die Abzüge für Unterhalt und Renovation fallen weg, wobei die genaue Behandlung energetischer Massnahmen in den Ausführungsregeln noch festgelegt wird. Ersterwerber sollen einen begrenzten, zeitlich abnehmenden Zinsabzug behalten, um den Kauf zu erleichtern. Und Kantone erhalten die Option einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften. Das Vorher-Nachher unten fasst die Verschiebung zusammen.

Wer profitiert und wer mehr zahlt

Die Reform hilft und schadet verschiedenen Eigentümern. Wer die Hypothek weitgehend abbezahlt hat, oft Rentner, profitiert meist klar: Er verliert kaum genutzte Abzüge und wird das fiktive Einkommen los, sein steuerbares Einkommen sinkt. Eigentümer mit großen Hypotheken und hohen Zins- oder Unterhaltsabzügen können schlechter dastehen, weil sie mehr an Abzügen verlieren, als sie durch den Wegfall des Eigenmietwerts gewinnen. Besitzer von Zweitliegenschaften stehen je nach Kanton vor einer möglichen neuen Objektsteuer. Mieter sind nicht direkt betroffen. Wo Sie landen, hängt von Hypothekengröße, üblichen Unterhaltskosten und Kanton ab, weshalb ein pauschales "gut" oder "schlecht" nicht passt.

Energetische Sanierungen und Sonderfälle

Einige Punkte verdienen Beachtung, weil sie das Timing betreffen. Heute sind werterhaltender Unterhalt und viele energetische Verbesserungen abziehbar, was Eigentümer lange zum Renovieren bewog. Fallen die Abzüge weg, ändert sich dieser Anreiz, und wie energetische und denkmalpflegerische Massnahmen im neuen System behandelt werden, ist eines der noch offenen Details, möglicherweise mit kantonalen Unterschieden. Ersterwerber sollen einen besonderen, begrenzten Zinsabzug erhalten, der über die ersten Jahre abnimmt. Wer eine größere Renovation plant oder erstmals kauft, sollte genau diese Übergangsregeln im Auge behalten, während die kantonale Umsetzung konkret wird.

Der Zeitplan und was noch offen ist

Die Reform wurde im September 2025 angenommen, tritt aber nicht sofort in Kraft. Eine Übergangsphase läuft bis Ende 2028, das neue System soll ab 1. Januar 2029 gelten. Bis dahin bleiben die heutigen Regeln in Kraft: Der Eigenmietwert ist weiter steuerbar und die bestehenden Abzüge gelten, an Ihren nächsten Steuererklärungen ändert sich also nichts. Noch festgelegt wird das kantonale Detail, darunter ob und wie jeder Kanton die neue Option zur Besteuerung von Zweitliegenschaften nutzt und die genaue Behandlung von Energie- und Renovationskosten. Behandeln Sie jede genaue Zahl mit Vorsicht, bis Ihr Kanton seine Ausführungsregeln veröffentlicht.

Was es für Ihre Entscheide bedeutet

Da die Änderung real, aber noch Jahre entfernt ist, ist die sinnvolle Reaktion, sie zu verstehen statt zu hetzen. Eigentümer wägen nun Fragen ab wie, ob die Logik einer großen Hypothek allein für den Zinsabzug noch gilt, wie eine größere Renovation relativ zu 2029 zu timen ist und was eine mögliche Zweitliegenschaftssteuer für ein Ferienobjekt bedeutet. Es gibt keine einzige richtige Antwort; sie hängt von Ihrer Hypothek, Ihren Plänen und Ihrem Kanton ab und lohnt wirklich das Gespräch mit einer Steuerberatung vor dem Handeln. Dieser Leitfaden gibt Ihnen die Karte, keine Vorschrift, damit Sie dieses Gespräch informiert führen.

Fazit

Der Schweizer Entscheid, den Eigenmietwert abzuschaffen, beendet eine jahrzehntelange Debatte und gestaltet die Besteuerung von Wohneigentum ab 2029 neu: keine Steuer mehr auf eine nie erhaltene Miete, aber auch weit weniger Abzüge. Ob Sie besser dastehen, hängt von Hypothek, Renovationsplänen und Kanton ab, verstehen Sie die Änderung also jetzt und prüfen Sie Ihre Pläne, sobald die kantonalen Regeln konkret werden. Sehen Sie im Leitfaden zu den Lebenshaltungskosten, wie Immobilien in Ihre Finanzen passen, planen Sie im Budgetrechner, und lassen Sie hopli Ihr ganzes Finanzbild an einem Ort behalten, während sich die Regeln ändern.